《危旧住宅楼拆除重建技术导引》政策解读

一、政策的出台背景？

答：以新时代首都发展为统领，进一步统筹落实居住类城市更新工作，逐步健全我市“1+N+X”城市更新制度体系，根据《北京市城市更新条例》、《关于开展危旧楼房改建试点工作的意见》（京建发〔2020〕178号）、《关于进一步做好危旧楼房改建项目审批工作的通知》（京建发〔2021〕220号）及《关于进一步做好危旧楼房改建有关工作的通知》（京建发〔2023〕95号）等相关政策文件，编制《危旧住宅楼拆除重建技术导引》（以下简称《导引》），进一步明确危旧住宅楼拆除重建项目实施过程中的技术标准和实施要求，指导实施主体在符合现行规定的前提下解决突破难点问题，研究扩大危旧楼房改建试点覆盖范围，旨在消除各类安全隐患，优化城市功能和空间布局，适度改善居住条件，加快推动相关工作的有序开展，提升城市发展质量。

二、政策的适用范围？

答：《导引》适用于经市、区房屋管理部门认定，建筑结构差、年久失修、基础设施损坏缺失、存在重大安全隐患和经房屋安全专业检测单位鉴定没有加固价值或加固方式严重影响居住安全及生活品质的危旧住宅楼实施的拆除重建项目。如拟拆除重建危旧住宅楼为历史建筑，则依据国家和北京市历史建筑保护利用的有关规定执行。

三、政策的应用原则？

答：《导引》侧重于引导、引领，作为危旧住宅楼拆除重建项目制度规范和标准体系建立的起点，主要工作是搭建体系框架，明确管控重点，为后续制度和标准的逐步完善奠定基础。本市危旧住宅楼拆除重建项目实施应在符合国家及本市现行相关标准规范要求的基础上，符合本《导引》提出的各类要求，若实施过程中确有困难，可由专家和有关部门组织专项评审会审定通过。

四、政策有哪些重点内容？

答：《导引》重点围绕以下六方面对北京市危旧住宅楼拆除重建项目提出技术要求：

一是新增场地评估要求，提高项目实施可行性。《导引》要求危旧住宅楼拆除重建项目实施主体或实施主体委托单位，应在项目实施前期对项目的土地基本情况、上位规划条件、市政基础设施、公共服务配套设施、住区环境、拟拆除建筑情况等场地评估要素进行资料收集、实地调查和综合评估工作，并撰写评估报告；评估成果应由实施主体进行自查校核后，经专家和有关部门审查批准后存档入库。《导引》提出的场地评估要素不仅包含土地、规划及建筑情况等信息，还重点关注了项目实施的场地施工条件与实施成本估算，切实提高了项目实施的可操作性。

二是坚持尊重居民意愿，细化类型衔接相关政策。《导引》遵循以人为本原则，要求拆除重建项目设计应以满足居民基本使用需求为出发点，保证居民户内使用面积不减少，合理优化户内各功能空间布局；同时《导引》根据原住宅楼户内是否设置独立厨房和卫生间的建筑特征，将危旧住宅楼分为简易型住宅楼（房）和套型住宅楼两类，按照《关于进一步做好危旧楼房改建有关工作的通知》（京建发〔2023〕95号）文件要求，明确各类项目套内建筑面积增量要求及厨房、卫生间使用面积控制指标。

三是高标准落实《总规》空间布局，分区控制建筑规模增量。《导引》要求危旧住宅楼拆除重建项目在不增加原有居民户数的原则上，可充分利用地上、地下空间适当增加建筑规模：

1.历史文化街区和其他成片传统平房区、规划道路、绿地、广场、水域以及政务功能要求高的重点地区以及主要交通干线两侧的危旧住宅楼，应按照北京市相关规定进行腾退置换，引导居民异地安置。

2.核心区内除历史文化街区和重点地区外的危旧住宅楼拆除重建项目，地上建筑规模增量应严格管控，并经专家和有关部门组织专项评审会审定通过。

3.核心区外除历史文化街区和重点地区外的危旧住宅楼拆除重建项目，地上建筑规模增量原则上不应超过规划许可或房屋登记建筑规模的30%；若超过30%，需结合项目实际需求，并经专家和有关部门组织专项评审会审定通过。

四是补充公共服务配套及市政基础设施，进一步完善城市功能。《导引》把（非）机动车位、市政设施、公共服务配套等设计合理融入拆除重建项目，实现更大的城市功能价值。

1.单栋危旧住宅楼的拆除重建项目应充分利用周边场地条件及社会停车场，保证居民使用需求，新配置的非机动车和机动车停车位数量原则上不应低于相关部门认定的原有数量。

2.多栋危旧住宅楼的拆除重建项目应合理优化建设区域内的用地布局，可参照《公共租赁住房建设标准》（DB 11/T1365）配置非机动车和机动车停车位。

3.以街坊为最小建设单元的拆除重建项目应按照《北京市居住公共服务设施配置指标》及《北京市居住公共服务设施配置指标实施意见》配置非机动车和机动车停车位，具备条件的固定车位实现自用充电基础设施“应装尽装”。

4.拆除重建项目的暖通、给排水、燃气、电气和消防设计应符合现行国家和北京市工程建设设计标准。可根据实际需求情况设置热力站、燃气调压站、小型垃圾压缩站等市政设施，如确有困难，可结合周边地块综合平衡考虑，通过“微改造、微更新”实现城市区域功能提升。

五是完善适老化和无障碍设施，提升百姓居住品质。《导引》要求危旧住宅楼拆除重建项目提升建筑的居住品质，补齐适老化和无障碍设计的短板。鼓励增设老少皆宜的室外公共活动场地，补充完善无障碍及适老化设施配置，并应按照住宅建筑的相关国家、行业、地方标准进行智能化设计。在保证配建绿化面积不得低于现状绿化面积的基础上，注重保护古树名木，鼓励利用现有的树木和构筑物，增加立体绿化景观，建设规模适宜、功能合理、生境丰富的室外环境空间。

六是明确绿建、智能化设计等要求，坚持可持续发展。《导引》要求危旧住宅楼拆除重建项目应按北京市绿色建筑要求执行绿色建筑一星级及以上标准。鼓励执行更高星级标准。《导引》坚持可持续发展理念，设计方案和建造方式应统筹拆除及重建工作，符合技术体系可靠、可操作性强、经济性好、对环境影响小的要求，尽量避免二次拆改。危旧住宅楼拆除重建项目应按照住宅建筑相关国家、行业、地方标准进行智能化设计，预留新一代业务发展的接口，提升建筑的智能化水平，增加居民生活的便捷性。